Japanese Economy

金融危機後、金利が引き上げられたことにより、多くの物件が投資する価値を失った。在宅勤務やオンラインショッピングの普及により、大規模なオフィスや小売スペースへの需要が低下したこともその要因となった。物件の評価は低下し、貸主は債務を残したまま償還期日が迫っても物件を再融資することが難しくなった。そのため、売却することも選択肢の一つであったが、提示される価格が残債をカバーしきれなかったこともよくあることだった。 2022年の初めから2023年の終わりまでに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落し、エクイティ投資家は物件価値が下落すると予想した。アドバイザリーファームであるニューマーク・グループによると、約1.2兆ドルの米国商業不動産債務が価格下落の影響を受けている可能性があり、オフィスビルの空室率は米国の主要都市で過去最高に達し、債務を上回る価値の物件があり、債権者に引き渡されている。地域の銀行は特に影響を受け、大手銀行に比べて影響が大きくなる可能性がある。また、ダイニングや投資銀行のビジネスを持たないため、影響を受ける可能性があった。 欧州では、Rene BenkoのSigna Groupに関わる企業の破綻が始まり、多数の金融機関に信用損失をもたらすリスクがあった。一部のアジアの銀行も苦境に立たされており、日本の青空銀行は米国の不動産に関連する不良債権のために15年ぶりの赤字を報告すると投資家に警告した。 利益率の低下により不動産価格の下落と相関関係があり、リスクフリーの政府債券の金利が引き上げられると、投資家はより高い収益を求めるようになる。商業不動産の収益率は建物の賃貸収入の価値に対する割合であり、数年間固定された賃料により、収益率を上げるためには物件価格が下落する必要がある。 物件価格の下落は、不動産会社の借入能力を制限する。不動産の価値が下がると、債務に対する比率である貸借対照表の重要な要素である債務対価値比率が増加する。債務条件を遵守するためには、会社は物件取引にさらに現金を投入するか、より高金利で借り入れを行う必要がある。そして、賃金が十分に支払われる場合にのみ行うことができる。賃金が不足している場合は、バイヤーが深割引を要求する不確実で下落している市場で資産を売却する必要がある。この低迷した価格により、2025年末までに償却される予定の2.2兆ドルの米国と欧州の商業不動産ローンの再融資が困難になっている。 ポストCOVID時代の労働形態の変化やエネルギー効率の低さが原因で、オフィスビルは最も被害を受けた物件である。一方、ショッピングモールは既に電子商取引の台頭により価値が低下していたので、金利が上昇し始めた時点では低いベースから出発していた。 中央銀行が利上げサイクルを開始した時点では、ヨーロッパの不動産価格にはより大きな影響があり、利回りが低くなっていた。しかし、米国の評価はさらに下落し、新しい空きビルの在庫が多く、より多くの人々が在宅勤務をしていたためである。2023年第3四半期の終わりには、いくつかの主要な米国の都市でオフィススペースの5分の1以上が空き地となっていた。 空きオフィスを他の用途に転用することも一つの選択肢である。また、柔軟な労働形態に対応するために建物を改装することもある。しかし、年期の入った建物は改装には高額な費用がかかり、政府やテナントによって要求されるエネルギー効率の改善も費用を増やす要因となる。これらの投資の経済性はしばしば成り立たない。貸主のもう一つの選択肢は、手に入らない建物を差し押さえることである。 現在、優れたオフィスビルとそれ以外のビルの間での差が広がってきている。環境に配慮したビルで、モダンで魅力的なスペースを備えている場合は、依然として高い賃料を要求することができる。その他のビルは改善に対して数十億ドルの投資が必要であるが、貸出債権の増加に悩む銀行が融資を出すことを躊躇しているため、それには応じられない。建物を解体してより良いものに建て替えることもできるが、政策立案者がエネルギー消費の多いコンクリートや鉄鋼、ガラスといった素材からのエンボディッドカーボンに焦点を当てているため、それも困難になりつつある。そのため、多くの場所では建物を再開発するのではなく、リノベーションを進めることを求めている。 以下は、この記事に基づいたFAQセクションです。 Q1: 金融危機後、なぜ多くの物件が投資する価値を失ったのですか？ A1: 金融危機後、金利の引き上げや在宅勤務やオンラインショッピングの普及により、大規模なオフィスや小売スペースへの需要が低下しました。これにより物件の評価が低下し、再融資が難しくなりました。 Q2: 物件価格の下落について教えてください。 A2: 2022年の初めから2023年の終わりまでに、MSCI World Real Estate Indexは18%下落しました。オフィスビルの空室率が上昇し、物件の評価が低下することで、物件の売却価格が債務をカバーしきれない場合がありました。 Q3: 不動産会社の借入能力にどのような制限が生じますか？…

アメリカ経済は一見健全な状況にあるように見える。最新の米労働報告によると、経済には35万人以上の新しい雇用が追加され、低い失業率と既にかなり堅調であった賃金の成長率の更なる上昇も確認された。 しかし、全てが順風満帆ではない。別な部分でトラブルが迫っている。商業不動産セクターが危機的な局面に入っている可能性がある。特に、多くの小規模地方銀行が、自らの預金基盤を構成する小売投資家よりもはるかに抵抗力が低いことが明らかになってきた。 ニューヨークのシグネチャーバンクが2023年の春の銀行恐慌で破綻したのち、ニューヨークコミュニティバンコープがその資産を引き継いだ。しかし、先週、NYCB自体の株価が急落し、予想外の損失を発表した。その問題は、地方銀行の中でも、NYCBは特に商業不動産に露出しているということだ。 結局、この金融システムの一部である不動産セクターのこの問題には、多くの一般の人々が影響を受けることになる。特に年金基金は商業不動産に頼って収入を得ているため、彼らのバランスシートには打撃となる可能性がある。より広範に言えば、このセクターは金融システム全体にとっての炭坑のカナリアのような存在かもしれない。そこで何か問題が起これば、アメリカ企業部門には大きなレバレッジがあるため、その影響は局所的に留まらずに波及することになるかもしれない。 商業不動産セクターでは、長らく危機が募ってきていた。最近までは、投資家たちが苦境に立つ物件を未だ希望を持って継続して持ち続けてきた。しかし、時間が経ち、現金を生み出す圧力が高まるにつれ、彼らは市場に出始め、驚くほどの結果を残すこともある。例えば、先週、カナダ年金基金が、名門マンハッタンのオフィスビルに持っていた29%の株式をたった1ドルで売却したと明らかになった。膨大な不動産に多大な影響を受けている多くの年金基金のような世界有数の投資ファンドが売却に動くのであれば、大規模な売却大会が始まる可能性がある。 このような破綻を防ぐため、セクターは利下げを求めている。ここに連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長のジレンマがある。パウエル議長は昨年12月にインフレに対する戦いに勝利を収めて以来、レトリックを抑えてきたが、最近の出来事から見ると、これは賢明な選択肢であることが示唆される。実際、経済学者たちはこれが単なる一時的な変動なのか、新たなインフレサイクルの始まりなのかをめぐって意見が分かれているが、この時点でインフレ問題が終息したと結論付けることは大胆な賭けになるだろう。 もしFRBが利下げを早急に行えば、インフレの再燃のリスクがある。しかし、遅すぎる場合には資産市場が崩れる可能性がある。より多くの銀行が倒産し、これが金融システムのこの部分に連鎖反応を引き起こすかもしれない。 ところで、ジョー・バイデンにとってはこの状況がウィンウィンとなるかもしれない。利下げが行われる場合、経済は選挙年に甘い蜜を吸うことになるだろう。行われない場合でも、経済の抵抗力はおそらく続くが、不動産価格が下落する可能性があるため、彼がまだ非現実的とされている経済問題の一部である高額な住宅問題が解決される可能性がある。 しかし、ジェローム・パウエルにとっては、良い解決策が存在しないかもしれない。長い間安易な資金調達がもたらした問題は、いずれ帰巣することとなり、彼はどこに全ての鶏を閉じ込めるべきか苦慮している。 記事に基づいたよくある質問（FAQ）セクション： Q: アメリカの経済はどのような状況ですか？ A: アメリカ経済は一見健全な状況にあるように見えます。最新の米労働報告によると、経済には35万人以上の新しい雇用が追加され、低い失業率と既に堅調だった賃金の成長率の更なる上昇も確認されました。 Q: 商業不動産セクターに何が起こっていますか？ A: 商業不動産セクターが危機的な状況に入っている可能性があります。特に、多くの小規模地方銀行が、自らの預金基盤を構成する小売投資家よりもはるかに抵抗力が低いことが明らかになってきました。 Q: 不動産セクターの問題は誰に影響を与えますか？ A: 不動産セクターの問題には、多くの一般の人々が影響を受ける可能性があります。特に年金基金は商業不動産に頼って収入を得ているため、彼らのバランスシートには打撃となる可能性があります。 Q: 利下げはどのような効果がありますか？ A: セクターは利下げを求めています。しかし、利下げが早すぎる場合には新たなインフレのリスクがあります。一方で、利下げが遅すぎる場合には資産市場の崩壊の可能性があります。 Q: ジョー・バイデンにとってこの状況はどうなりますか？ A: ジョー・バイデンにとっては、利下げが行われる場合、経済は選挙年に有利になる可能性があります。また、不動産価格が下落する可能性があるため、高額な住宅問題が解決される可能性もあります。…

Aozora Bank, one of Japan's largest banks, has recently issued a warning, joining the list of institutions being affected by the escalating crisis in the commercial real estate market. The…