市場動向

カンボジア国立銀行（NBC）の年次報告書は、不動産および建設セクターに対して暗い予想を示している一方で、首都のプロフェッショナルたちは、商業不動産市場の即座の見通しについて経済の状態について異なる評価をしています。現在、市場は進化の過程にあり、開発が反復される風景が見られるとパヴェウ・シュデツキ（ The Room Architecture & Design のCEO ）は Khmer Times に語っています。彼は「建築家の視点から見れば、これは特定の市場ニッチに合わせたミックスユース開発を通じて、セクターに異なる開発とイノベーションを注入する魅力的な機会です」と述べています。 商業不動産市場はまだ停滞しており、建設活動が緩慢であり、また、前パンデミック期間中に生じた過剰供給が示唆しています。Jolyda Sou（Prestige Consulting のマネージングディレクター）は、「他のアセアン諸国も財務状況の引き締まりとともにより弱い回復を経験しています。しかし、カンボジアと同様に、持続可能性とコスト効率性を考慮した商業不動産への動向が見られています」と語っています。さらに、カンボジアのGDPは約5％の楽観的な見通しを示し、回復への軌道に乗っていることを示しています。 カンボジアの商業不動産セクターは、アセアン地域で最も高い投資収益率を提供しているとVichet Lor（Global Real Estate Phnom Penh Association の会長）は述べています。これは、カンボジアが強力にパフォーマンスを発揮したAsean通貨バスケットに対してUSDを利用しているためです。一方で、新興市場のステータスにより、その始値はより手頃な価格で獲得することができます。また、都市化率の上昇により成長の潜在能力も高いです。 「開発者は、異なるターゲット市場に特定の機能を導入することで、既存の物件の再プログラミングも考慮すべきです」とシュデツキは述べています。建築家は革新的なアイデアとソリューションに焦点を当てることで、安全な投資環境に貢献することができます。適切な計画を重視し、急いだ建設を避けることによって、プロジェクトが将来の市場の動向に合わせて建設されることが重要です。 都市化は経済活動を集中させ、生産性とイノベーションを促進する傾向があるとオサリバン氏（Realestate.com.khのディレクター兼CEO）は述べています。都市化は投資を引き付け、雇用機会を創出し、総合的な経済成長を刺激するため、国全体にとって重要であり、特に住宅および商業不動産にとっても重要です。 カンボジアの商業不動産市場の有望な景色を進むためには、カンボジアの相対的に若いAsean地域のプレーヤーとしての独特な位置を微妙に理解する必要がありますとシュデツキは指摘しています。彼は「隣接する経済との比較により、その軌道を評価することで必要な教訓を得ることが重要です。不動産セクターが国の発展の柱であることを金融、観光、外部の影響とともに密接に結びついていることを認識することが重要です」と付け加えています。 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q: カンボジアの商業不動産市場の見通しはどうですか？ A:…

オフィス不動産の市場基盤は急速に悪化しています。すでにパンデミックの打撃を受けていたオフィスセクターにとって、金利の急上昇は厳しいものでした。しかし、新たな脅威が迫っています。TDエコノミクスの新しいレポートによると、数十万億ドルのローンが今後数年間で満期を迎えます。 これは単にアメリカの問題ではありません。最近ニューヨークコミュニティバンコープなどに影響を及ぼしたアメリカの商業不動産市場の問題が、日本やヨーロッパにも広がり、より広範な感染拡大への懸念が高まっています。 ドイツの銀行が深刻な状況に S&P Global Ratingsによると、ドイツの銀行Deutsche Pfandbriefbank AGの株価は、アメリカの商業不動産市場への高い露出度を理由に、過去最低水準まで下落しました。ドイツの企業は現在の混乱を「金融危機以来の最大の不動産危機」と表現しています。 オフィスの市場基盤の悪化 パンデミックがリモートワークの動きを加速させたことで、オフィス不動産は苦境に立たされています。雇用主は従業員をオフィスに戻すことをますます求めていますが、リモートワークの日数は30%となっており、パンデミック前の5〜7%よりもはるかに高い水準です。 企業はオフィスを完全に廃止するわけではありませんが、リース契約満了時には縮小しています。CoStarによると、昨年はオフィステナントが約6500万平方フィートのスペースを返却しました。 オフィス不動産の将来には苦境が待ち受けている オフィスの空室率は上昇し、家賃は停滞しています。アメリカの予想される経済減速や雇用減少は、このスランプを深めるばかりです。 株価は2022年初頭のピークから21%下落し、オフィス価格は35%下落しました。44%のオフィスローンがマイナスの資本であることが示されており、物件価値が下落し金利が上昇しているため、多くのオーナーは満期になると適切なローン-バリューレシオを維持するためにさらなる資本を必要とするでしょう。 この状況では、資金を調達することは容易でも安価ではありません。選択肢は、低迷する市場で売却するか、銀行に鍵を手渡すことです。"これらの要素に加えて、パンデミックの最高値から物件価値が下落しており、高い金利環境で多くのローンが満期を迎えることを考えると、今後もCRE市場での苦境が予想されます"とKolaj氏は述べています。 連邦準備制度理事会が金利を引き下げ始めると、不動産所有者は一部の救済を得るでしょう。しかし、「まだ、それがどの程度の影響を及ぼすか、または金利の引き下げが「手遅れすぎ」になるかはわかりません」とレポートは述べています。 記事に基づくFAQセクション Q: オフィス不動産市場に何が起こっていますか？ A: オフィス不動産市場は急速に悪化しており、パンデミックの打撃と金利の上昇が主な要因となっています。 Q: ローンの満期を迎えるオフィス不動産がどの程度あるのですか？ A: TDエコノミクスのレポートによると、今後数年間で数十万億ドルのローンの満期を迎えるオフィス不動産が存在します。 Q: この問題はアメリカだけで起きているのですか？ A: いいえ、アメリカの商業不動産市場の問題が日本やヨーロッパにも広がりつつあります。 Q:…

過去数年間、商業不動産市場が大きな衰退に向かっている兆候がいくつか見られてきました。2023年にはオフィスの空室率が30年ぶりの高さである18％に達しました。新たなリモート・ハイブリッドワーキングの慣行に対応するため、大企業や中小企業が広範囲にスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約するケースもありました。 しかし、商業不動産に向かっている運命を示す最も厳しい数字の一つが、2024年に満期を迎える住宅ローンの総額です。住宅ローン銀行協会（MBA）の予測によれば、貸し手や投資家が所有している4.7兆ドルの商業住宅ローンのうち、2024年に特定期間であると見込まれるものの総額は9290億ドルになると、MBAの「商業不動産ローン満期数量調査」レポートで発表されています。 「金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、そして一部の不動産の基本的な状況についての疑問が、売買および融資取引を押し下げています。」とMBAの商業不動産調査研究責任者であるジェイミー・ウッドウェルは述べています。 問題は特にオフィスビルにとって深刻です。クリーブランド連邦準備銀行のエコノミストであるケビン・ファーガンによれば、「現在の商業不動産のパフォーマンスへの脆弱性は非常に集中している」と述べています。これは、いくつかのテナントにとってトラブルとなる可能性があります。彼らは「金利が上昇した環境での再融資に問題を抱える可能性があり、それによって商業不動産の需要がさらに低下する可能性があります」と述べています。 オフィススペースの余剰 オフィススペースへの需要の低下は、さらなる供給過剰を引き起こすでしょう。昨年、クシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、新しい十年の始まりには約10億平方フィートの未使用オフィススペースがあると予測し、ローンの満期とリースの終了によってさらに悪化する可能性があります。 需要の減少はオフィス市場の価格急落につながる可能性があり、これは貸し手や地主を窮地に陥れる可能性があります。実際、モーガン・スタンレーの報告書によれば、需要の低下によりオフィス価格は30％下落する可能性があります。 「オフィスは構造上の課題に直面しています」と同行は述べています。「オフィス不動産への需要がパンデミック前の水準に戻ることはないでしょう。これは不動産の評価、リース契約、および融資の構造がオフィスワークのポストパンデミックの現実に合わせて調整する必要があることを意味します。この転換は始まっており、これからも進展するでしょう」と述べています。 この銀行では、既に不動産価格がピーク時から20％下落していることを、Real Capital Analyticsのデータポイントを引用して指摘しています。また、2023年12月中旬にキャピタルエコノミクスは、商業不動産の物件価値が前年11％下落した後、2024年にさらに10％下落すると予測する見通しを発表しました。 商業不動産価値と低稼働率は市場が直面する困難な状況を示していますが、UCアーヴァインポール・メレイジビジネススクールの助教であるマイケル・イマーマンは、それだけでは全体の物語ではないと語っています。 彼は「問題は主に金融体制にある」と述べており、多くの商業不動産開発業者がグローバル金融危機後の2009年に低金利で大型融資を受けたことを説明しています。これらの融資は現在満期を迎えつつあります。 「過去18か月で金利が急上昇してきたことを考えると、これらの物件の所有者である不動産開発業者や投資家は、はるかに高い金利で再融資をしなければなりません」と彼は述べています。「低稼働率と組み合わせると、これらの融資が帳尻を合わせることはありません。これが今後数年間にわたって大量の商業不動産ローンの債務不履行につながることになります。」 これは既に現実のものとなっています。2023年第4四半期における商業用抵当証券化物件の不履行率は、MBAの1月のレポートによれば6.5％増加しました。 「商業不動産市場の持続的な課題により、商業不動産担保ローンの不履行率が2023年第4四半期に上昇しました」とウッドウェルは述べています。「長期金利は昨年の高値から下がってきているため、いくつかのローンには一部の救済策が提供されるとはいえ、多くの物件やローンはまだ高い金利や不動産価値の不確実性、および一部物件の基礎条件の変化に直面しています。」 以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q: 商業不動産市場はどのような状況にあるのですか？ A: 商業不動産市場は衰退に向かっており、オフィスの空室率が30年ぶりの高さに達しています。大企業や中小企業がスペースを削減し、一部は早期に賃貸契約を解約しています。 Q: 2024年にはどのような状況が予測されていますか？ A: 2024年には住宅ローンの総額が満期を迎えます。予測によれば、10年間の期間が終了する商業住宅ローンの総額は9290億ドルになるとされています。 Q: 商業不動産市場が衰退している理由は何ですか？ A: 金利の変動と不確実性、不動産価値の明確さの欠如、および特定の不動産の基本的な状況に対する疑問が、売買および融資取引を押し下げていると考えられています。 Q:…

チャイナタウン、シカゴの一角で長年にわたり続いている建設ブームが終息に向かっている。シカゴ市の前市長であるラーム・エマニュエル氏は、都市の健康状態を誇示するために2017年末の60基のクレーンの数を指摘していたが、その数は現在、単数桁に減少している。昨年はオフィスビルの建設着工がたった1件であり、2024年にはゼロの着工が予想されている。 リモートワークの普及や借入コストの上昇により、商業不動産市場が危機に陥り、新規開発へのニーズが低下しているため、このような大転換が起こっている。米国のオフィスビルの価値は下落し、銀行業界には混乱が広がっており、新しい建物に対する融資を提供することがますます魅力的でなくなっている。サンフランシスコからニューヨークまで建設が減速しており、2025年にオープン予定のJPモルガン・チェースの新本社は、数年にわたり最大のオフィスタワーとなる予定だ。 「オフィスは有毒だ」と、デベロッパーClaycoのエグゼクティブチェアマン兼創業者であるボブ・クラーク氏は述べている。「多くの人々は低金利に基づいてプロジェクトを進めていましたが、今日ではそれが採算性を持たなくなりました」。 新規開発の減少は特にシカゴで顕著であり、最後の公式数えが行われた2020年2月から2022年8月までの間に運用中のクレーンが9基となっている。これは建設アドバイザリー企業Rider Levett Bucknallが追跡する12の主要なアメリカのビジネスセンターのうち、マンハッタンを除いて最も大きな減少率だった。 Rider Levett Bucknallのシカゴオフィスの責任者であるウォーレン・トッド氏によれば、今月行われる次のクレーン数えでは、シカゴの減少がさらに明らかになるという。 以前エマニュエル氏がクレーンの数を「経済の活力、活気、柔軟性」の象徴として誇示していた街では、建設の不足は高いオフィスの空室率に悩むダウンタウンの復興に課題を提供している。市長ブランドン・ジョンソン氏は、彼の前任者ロリ・ライトフット氏と同様にビジネスコミュニティとの関係が比較的緊張しており、財政収入の減少に直面している。 ジョンソン氏の主な不動産関連の対策は、1,000,000ドル以上の不動産取引に対する譲渡税の増税案であり、この税金はホームレス支援のための資金提供に充てられる予定だ。このマンション税提案は、3月に投票される予定であり、住宅用建物だけでなく商業用建物の売買にも適用されるため、投資家の間で価格への影響が懸念されている。 エマニュエル氏は、本記事のためにコメントを控えるとした。 商業不動産の弱さは、ニューヨークコミュニティバンクから日本の青空銀行、ドイツのデイツェ・パンドブリーフバンクなど、多くの銀行から不良債権の懸念を引き起こし、この現象に関心が高まっている。米国のオフィス市場は特に価値の低下に苦しんでおり、不動産データ分析企業Green Streetによれば、物件価格は2021年1月までの12ヶ月間で22%下落している。 シカゴはこれらの問題を端的に示している。ジョーンズ・ラング・ラサールによると、シカゴのオフィスの空室率は昨年末に21%に達し、不動産ブローカーのデータによれば、オフィスの賃貸価格は2022年の四半期から17%、前四半期から53%も減少している。中央ビジネス地区であるループの東部では、象徴的なシカゴ商品取引所ビルの所有者が貸し手に鍵を返している。 JLLによれば、従業員の多くがオフィスに戻っているとはいえ、予定の不確実性や雇用主による計画の違いにより、スペースへの需要が低下しているとBrian Atkinson氏は述べている。彼は「週に3日、4日、5日、100%オフィスにいるのか？それは不確実性がもたらすものであり、実際の利用者の短期契約と大規模な投資への不安を生んでいる。」と述べ、今年はシカゴで新たな商業建設が発表されないことに驚かないだろうと述べている。 オフィスの不振は経済全体に波及する可能性がある。従業員の減少はダウンタウンのビジネスによる消費税収入の減少を意味する。商業不動産の評価の減少は、地方自治体の住宅所有者に不動産税の負担を押し付けることを意味し、長期的にシカゴの魅力を低下させる恐れがある。そして、人通りの少ない通りは安全性にはつながらない。シカゴは既に2019年以来55%増加した事件を含む持続的な高犯罪率に苦しんでいる。 新しい建物は建設の仕事を生み出し、テナントを引きつけるために重要な賑やかさを地域にもたらすとアレックス・ナジェム氏は述べている。彼は、409,000平方フィートのオフィスビルとして計画されているフルトンマーケットの不動産開発会社であるFulton Street Cos.のCEOであり、シャヒド・カーン所有の億万長者ジャクソンビルジャガーズオーナーの娘であるシャナ・カーン氏からの資金提供とManulife Financial Corp.とBank OZKからの2億3000万ドルのローンを活用している。 ナジェム氏は、場所、賃貸活動、高純資産家族のバックアップが、貸し手と市にとって開発への自信を提供していると述べている。彼は、老朽化した建物よりもトップロケーションで特別な設備を備えた新しいオフィスへの需要が回復すると見ており、それらの建物を改装するために必要な費用と作業は「文字通り不可能である」と述べている。 「人々はよりエキサイティングで健康的な環境で過ごす権利がある」とナジェム氏は述べています。「フルトンマーケットのようなビジネス地区や地域での新築、そのような環境を実現することができます」。 以下は、記事に基づいて作成されたFAQセクションです。 Q: シカゴの建設ブームは終息に向かっていますか？ A:…

今年、米国の商業・マルチファミリー不動産において、20%に相当する9290億ドルの未返済債務が期限切れとなり、再融資や不動産の売却が必要となる見込みです。この数字は、オリジナルの記事内で述べられた主要な事実を反映しています。 オリジナルの記事によれば、額面は6590億ドルと予測されていた債務の量は、延長された融資やその他の遅延により40%も膨れ上がっています。この増加は、新規のトランザクションではなく、ローンの延長やその他の遅延に起因しています。 連邦準備制度が利上げを終了したことを示唆していることから、今年はさらに多くの取引が行われる可能性があります。銀行団体の商業不動産研究責任者、ジェイミー・ウッドウェル氏によれば、「金利の変動と不確実性、不動産価値の不透明性、特定の不動産の基礎に関する疑問が売買や融資の取引を抑制してきました」と述べています。ウッドウェル氏は、「今年の債務期限とそれに関するより明確な情報が市場の停滞を解消し始めるはずです」と述べています。 米国の商業不動産には、すべての負債源から4兆7000億ドルの債務があり、不動産価値の下落により、規制機関や投資家の懸念が高まっています。デフォルト増加や減損により、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープやKKR＆Co.の商業用不動産投資信託、商業用抵当証券の保有者など、貸し手に打撃を与えています。 MSCIリアルアセットによると、2023年末時点で、商業用不動産に対する858億ドルの債務が困難であり、さらに2346億ドルが潜在的な困難とされています。 グリーンストリートの2022年1月のデータによれば、商業用不動産価格はピーク時から21%下落しており、オフィス価格は35%下落しています。 銀行団体の報告によれば、今年は4410億ドルの商業用不動産債務が期限切れとなります。その内訳は、商業用抵当証券（CMBS）、担保付債権創設（CLO）、資産担保証券（ABS）による2340億ドル、債権基金などの非銀行貸出による1680億ドルです。 銀行団体によれば、2024年にはオフィスローンの約25%が期限切れとなる見込みです。遠隔およびハイブリッドワークの増加に伴い、不動産価格の低下と空室率の上昇が問題となっています。 【記事の重要なトピックと情報に基づくFAQセクション】 Q1: 今年、米国の商業・マルチファミリー不動産において何が起こる予定ですか？ A1: 今年は、9290億ドルの未返済債務が期限切れとなり、再融資や不動産の売却が必要となる見込みです。 Q2: オリジナルの記事では予測されていた額面の債務はいくらでしたか？ A2: 予測されていた債務の額面は6590億ドルでした。 Q3: なぜ債務の量が増加したのですか？ A3: 延長された融資やその他の遅延により、債務の量が40%増加しました。 Q4: 今年はなぜさらに多くの取引が行われる可能性があるのですか？ A4: 連邦準備制度が利上げを終了したことから、今年はさらに多くの取引が行われる可能性があります。 Q5: どのような要因が売買や融資の取引を抑制してきましたか？ A5: 金利の変動と不確実性、不動産価値の不透明性、特定の不動産の基礎に関する疑問が売買や融資の取引を抑制してきました。 Q6:…

多くの投資家がパンデミック以来、資金を固めてきたが、不動産オーナーは大幅な値引きに応じることがほとんどないため、彼らは不満を抱いている。これは、多くの場合、貸し手が借入延長や修正を提供しているためです。 しかし、状況は変わり始めています。リモートワークによって苦境に立たされたオフィスビルのオーナーに対して、貸し手は圧力をかけ始めています。修理を怠ったホテルオーナーに対しても厳しい姿勢を示しています。また、供給チェーンの不足により建設スケジュールに遅れたアパートのオーナーに対しても、ローンを回収しています。 その主な理由は、急上昇する金利です。浮動金利の債務を利用したり、金利ショックが2022年に始まる前に物件を購入した不動産オーナーは、より高い債務返済費用を支払うことに苦しんでいます。これは通常、4ポイント以上高い金利です。 手元に現金を持つ投資家たちは、これらの不動産を購入したり、困窮するオーナーに救済資本を提供したりしています。最近の活動には、投資大手Ares Managementとニューヨークのオフィスの大家RXRのベンチャーによる取引が含まれています。このベンチャーは、3百万平方フィートのオフィススペースにおいてディスカウント価格での利益の割り当てを購入し、さらに5億ドル以上のシニア債務について提示を行っていると、関係者が述べています。 "The rise in distressed sales promises to help stabilize the commercial property market at a time when sales volume has plummeted owing to higher borrowing…

米国全国不動産協会（NAR）の首席エコノミストであるローレンス・ユン氏は、2023年のNAR NXTの商業経済問題とトレンドフォーラムでの説得力のあるプレゼンテーションで、商業不動産セクターが立て直しの兆しを見せていると指摘し、連邦準備制度理事会に重要な動きを求めました-それは利率の引き下げです。 ユン氏は、特に高い金利の影響による商業不動産市場の直面している困難な課題を強調しました。商業不動産ローンの約3兆ドルのうち、年間約6000億ドルが高い金利でリファイナンスされる見込みであり、借り入れを妨げ、リファイナンスコストを増加させています。 "高金利は特に商業不動産により多くの曝露を抱える小規模銀行にとって重要なハードルです。このセクターの不安定さは、大きな銀行よりも地域のコミュニティ銀行や地方銀行により強く感じられます"とユン氏は説明しました。 商業不動産市場の動向とトレンド ユン氏は、過去2年間に商業不動産の取引活動が大幅に減少していることを指摘し、それは売り手が価格を下げることをためらい、高い融資コストが潜在的な買い手に対して抑止力となっていることに起因していると述べました。商業不動産価格は、新型コロナウイルス感染症前の水準を下回っており、ユン氏は、不動産所有者が期待値を見直す必要があるかもしれないと提案しました。 特にサンフランシスコ、ニューヨーク、ロサンゼルスなどの主要都市でオフィスの空室率が上昇していることをユン氏は明らかにしました。賃料の成長には、さまざまなセクター間でのバラつきがあり、産業用スペースが最も強い成長を示しているのに対し、オフィススペースは最も弱い成長を経験しています。 経済上の懸念と展望 4.9%の強力なGDP成長率にもかかわらず、ユン氏は経済に懸念を表明しました。企業は支出を削減し、購買の増加に比例しない在庫の増加が見られます。失業率は2年ぶりの最高水準であり、賃金の成長は2年半ぶりの最低点となっています。 ユン氏は、「連邦準備制度理事会はインフレを抑制するために利上げをしていますが、経済を壊すことになるのでしょうか？」と問いました。月間の雇用増加は鈍化しており、将来のGDPについての懸念もあります。 展望：連邦準備制度の役割 ユン氏は、2024年の経済見通しは連邦準備制度の政策にかかっていると主張しました。彼は、落ち着いたインフレデータが早ければ来年初めに利率引き下げを検討する必要があるかもしれず、現在の弱さを停止し、商業不動産セクター全体（オフィススペースを除く）の立て直しを促進する可能性があると示唆しました。これにより、地域の銀行が資本を回収し、GDP成長が刺激され、ネットリースと投資売却が増加し、商業不動産セクター全体が復活する可能性があります。 以下は、上記記事に基づいて作成したFAQセクションです。 Q: ユン氏は何を指摘していますか？ A: ユン氏は、商業不動産セクターが立て直しの兆しを見せていると指摘しました。 Q: 商業不動産市場はどのような課題に直面していますか？ A: 高金利により、商業不動産市場は困難な課題に直面しています。 Q: 商業不動産ローンのいくらが高金利でリファイナンスされる見込みですか？ A: 商業不動産ローンの約6000億ドルが高金利でリファイナンスされる見込みです。 Q: ユン氏はどのような銀行が高金利の影響を特に受けていると述べていますか？ A: ユン氏は、商業不動産により多くの曝露を抱える小規模銀行が高金利の影響を受けていると述べています。 Q:…