Commercial Real Estate

米国財務長官のジャネット・イエレンは、商業不動産の損失が心配だが、米国の規制当局は、ローンロスリザーブや金融システムの流動性レベルが十分であることを確保するために取り組んでいると述べた。彼女は火曜日の議会証言の中で、複数の要素が「これらの物件の所有者に多くのストレスを与える」と語り、利上げ、パンデミックによって引き起こされた働き方の変化による高い空室率、今年度に支払い期限の迫る商業不動産ローンの波に言及しました。 Commercial real estate is facing unprecedented challenges as economic factors and societal changes continue to impact the market. With interest rates rising, businesses reevaluating their office spaces, and looming…

Commercial real estate has taken a hit in recent times, leading to concerns not only for landlords losing out on leases but also the potential blow to the banking industry…

近年、ニューヨーク・コミュニティー銀行の混乱が起こったにもかかわらず、カナダの最大銀行は商業不動産ローンの損失リスクを管理可能な範囲で抑えていると、カナダ銀行監督官のPeter Routledge氏は述べた。トロントで記者たちとのブリーフィングの中で、彼は「私の直感から言うと、私たちは商業不動産、特にオフィス不動産問題をうまく乗り越えるだろう」と述べ、「完全に無損失とは言えないが、何事も相対的であり、相対的には大丈夫だと思う」と付け加えた。 Routledge氏は、金融機関監督庁を率いる彼自身の見通しを変える必要はないと語り、特にオフィスビルに関連するローンのデフォルトには依然として懸念があるとした。彼は、地方銀行が信用品質悪化による驚くべき損失を報告した後、ニューヨーク・コミュニティー銀行の規制報告書を詳細に分析したことにより、カナダの銀行に対する信用リスクの見方に変化はないと語った。 Routledge氏は「それは私たちの基本的な考え方を変えなかった」と述べ、アメリカ連邦準備制度理事会（FRB）の議長であるジェローム・パウエル氏が、商業不動産は金融システムにとって「管理可能な」問題だと述べた「60 Minutes」のインタビューを引用した。 先月、Routledge氏は、世界中の銀行は商業不動産ローンで「意味のある損失」を被る可能性があり、カナダの銀行の収益も苦境に立たされるだろうと述べたが、それにより大規模な資本リスクを抱えることはないと述べた。 カナダの６大銀行のうち、National Bank of Canadaはアメリカのオフィス不動産には関与しておらず、Bank of Nova Scotiaの関与も最小限であると、S&P Global RatingsのディレクターであるLidia Parfeniuk氏は語った。カナダ帝国商業銀行、モントリオール銀行、カナダ王立銀行、トロントドミニオン銀行はアメリカの商業不動産により大きな関与があるが、全体的なオフィスローンのポートフォリオは総融資額の１％から２％にすぎないとParfeniuk氏は述べた。 （この記事はBloomberg.comから提供されました。） 以下は、ニューヨーク・コミュニティー銀行の混乱やカナダの最大銀行の商業不動産ローンに関するリスク管理についての記事に基づいたFAQセクションです。 Q: カナダの最大銀行は商業不動産ローンのリスクをどのように管理しているのですか？ A: カナダ銀行監督官のPeter Routledge氏によれば、彼らは商業不動産の損失リスクを管理可能な範囲で抑えていると述べています。 Q: 商業不動産、特にオフィス不動産に関連するローンのデフォルトにはどのような懸念がありますか？ A: Peter Routledge氏によれば、オフィスビルに関連するローンのデフォルトには依然として懸念があります。 Q: カナダの銀行に対する信用リスクの見方に変化はありますか？…

The year 2024 is anticipated to be a tumultuous one for the commercial real estate industry. Professionals in this field have coined the phrase "Survive to '25" as a reminder…

地方銀行は商業不動産の将来的な損失に備えるためにより多くの資金を確保し始めています。しかし、一部のアナリストは、それが十分ではないと懸念しています。ニューヨーク・コミュニティ銀行（NYCB）の混乱が高利率と働き方の変化により事務所ビルやアパートが急激に価値を下げ、業界がその影響を受けていることが懸念されています。 アナリストたちは、商業不動産に関連する将来の損失を吸収するために今年、多くの地方銀行が「備忘録」と呼ばれるバランスシートの追加によってより多くの資金を確保しなければならないと議論しています。銀行は通常、クレジットの悪化を予想してより多くの資金を確保し、費用として計上します。銀行が追加で資金を確保するほど、利益率は低下するでしょう。 ニューヨーク・コミュニティ銀行は先週、備忘録が5億5200万ドルに増加したと発表し、前年同期の6,200万ドルから大幅に上昇したことにより、第4四半期に2億6000万ドルの純損失を出しました。その結果、株価は月曜日までに48％以上下落し、火曜日の朝の取引ではさらに14％下落しました。 ニューヨーク州コミュニティ銀行の地方銀行アナリストであるモーガン・スタンレーのマナン・ゴサリアは金曜日のリサーチノートで、「私たちはほぼ私たちが取り上げているすべての銀行に関して2024年の備忘録費用についてコンセンサスが低すぎると考えています。」と述べています。 Yahoo Financeとのインタビューで、ウェドブッシュ証券の地方銀行アナリストであるデビッド・キャバリーニは、「私たちは業界全体で備忘録が増加すると考えています。」と語りました。 投資家やアナリストが心配するのは、規制当局が銀行に対してこれらの準備金をより充当するように強制する可能性です。 Bloombergは月曜日に、政府監督官庁（OCC）の関係者がニューヨーク・コミュニティ銀行に対してさらに資金を準備し、不動産ローンが不良になる場合には配当を削減するよう圧力をかけたと報じています。 1160億ドルの銀行は、ニューヨーク市の賃貸制度のあるアパートメントを高いレベルで抱えています。それらの建物はその融資の22％を占めています。 ニューヨーク・コミュニティ銀行は先週、準備金を増やそうとする努力は、昨年、倒産したシグネチャーバンクの一部を吸収したことで、1000億ドル以上の資産を持つ機関に適用されるより厳しい資本規制に対応したものだと述べています。 Regulators are now "pumping the phones basically asking, ‘What does your commercial book look like?’" Chris Whalen of Whalen Global…

Oklahoma City – NAI Sullivan Group, an Oklahoma City-based commercial real estate firm, has recently undergone a transformative shift in ownership. As of January 1, 2024, five dynamic brokers, all…

Due to the increasing trend of remote work and the challenges faced by the commercial real estate sector, there are concerns about the potential default wave that could affect banks.…

米国の商業不動産市場は、COVID-19パンデミックの発生以来混乱しています。しかし、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープと日本の青空銀行は、一部の貸し手がまだ苦境を感じ始めていることを思い出させる出来事を起こしました。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープはその配当を大幅に減らし、準備金を積み上げる決定を下し、その結果、株価は記録的な38%下落しました。この影響で株価は23年ぶりの安値を記録しました。 米国の地域銀行ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、商業物件に関連する融資に大きな損失を被ったことを明らかにしました。これに続いて、スイスのジュリアス・ベーア銀行も利益が50%以上減少しました。これは、危機的状況にあるオーストリアの不動産グループSignaへの1,000万スイスフラン（約86億円）の債権放棄が原因です。この損失により、最高経営責任者のフィリップ・リッケンバッカーが辞任することになりました。 米国の商業不動産の価値が下落し続けていることと、どのローンが破綻する可能性があるかを予測するのが困難であることが、現在の懸念を反映しています。パンデミックによるリモートワークへの移行と急激な金利上昇により、負担のかかる借り手が再融資をするためにより高額な支払いをしなければならなくなったためです。億万長者の投資家バリー・スターンリッヒトは今週、オフィス市場に1兆ドル以上の損失が見込まれると警告しました。 貸し手にとって、これは土地所有者が融資を支払うのに苦労し、または建物を放棄するというデフォルトの可能性が高まることを意味します。「これは市場が直面しなければならない大きな問題です」とニューヨークのKeen-Summit Capital Partnersの責任者であるハロルド・ボードウィンは言います。「銀行のバランスシートは、満期に支払われない不動産がたくさんあることを考慮していません。」 貸出機関は、2025年末までに5600億ドル（約60兆円）以上の商業不動産の償還が迫っていると、商業不動産データプロバイダーのTreppによって推計されています。地方の銀行は特にこの業界との関わりが深く、大手銀行よりも影響を受ける可能性が高いため、政府機関は既に昨年の地方銀行の混乱に続いて高い警戒態勢にあります。 これに加えて、商業不動産ローンは地方銀行の資産の28.7%を占めており、大手銀行ではわずか6.5%であると、JPMorganのレポートでは述べられています。このような曝露度が、既に昨年の地方銀行の混乱を受けて高まっている規制当局からの追加の監視を引き起こしています。 商業不動産の問題は、パンデミック以来ほぼ4年にわたって明らかになってきましたが、建物の価値がいくらであるかについての買い手と売り手双方の不確実性のため、取引はほとんど行われていませんでした。 そして、迫る債務の償還と連邦準備制度の利下げの可能性が、価値の低下の実態を明らかにするためにより多くの取引を引き起こすことが予想されています。「地方銀行や地域銀行は、評価額を市場価格に遅れて更新するのが非常に遅れていました。なぜなら、それらは満期まで保有していたからです」とハロルド・ボードウィン氏は述べています。「彼らはこれらの資産の実際の価値を隠しているのです。」 今年の地方銀行の多くの収益はまだストレスの兆候を示していませんが、たとえばフィフス・サード・バンコープは商業不動産の純チャージオフがなかったことを明らかにしました。 小規模な不動産ローンのデフォルト数件が破滅をもたらす可能性があるという、小規模貸し手に対する不安が高まっています。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、増加したチャージオフが共同所有ビルとオフィス物件に関連していると述べました。 オフィス物件は不動産投資家にとって特に懸念事項ですが、同社の最大の不動産ポートフォリオはマルチファミリービルディングであり、銀行は約370億ドルのアパートローンを保有しています。 銀行は商業不動産への露出を減らすことが求められています。昨年の不確実性から大規模なローン売却を見送っていた銀行もありましたが、市場が回復するとともにより多くの債権を販売することが予想されています。カナダ帝国銀行は最近、苦境にある米国のオフィス物件のローンをマーケティングし始めました。米国のオフィスローンは同行の総資産ポートフォリオのわずか1%を占めていますが、同行の収益はこのセグメントの信用損失によって押し下げられました。 デビッド・アヴィラム氏は、「銀行が報告された債務不履行ローンの割合は、2024年と2025年に起こるデフォルトに比べるとほんのわずかに過ぎない」と述べています。「銀行はこれらの重大なリスクにさらされており、来年の金利の低下が銀行の問題を解決するわけではありません。」 米国の商業不動産市場はCOVID-19パンデミックの影響で混乱しています。ニューヨーク・コミュニティ・バンコープと日本の青空銀行は、商業物件に関連した損失を出し、株価が下落しました。地域銀行のニューヨーク・コミュニティ・バンコープは、商業物件ローンで大きな損失を被り、準備金を積み上げました。ジュリアス・ベーア銀行もオーストリアの不動産グループSignaへの債権放棄で利益が減少し、CEOの辞任につながりました。 商業不動産の価値が下落し続け、どのローンが危機に瀕しているかを予測するのは困難です。リモートワークの増加と急激な金利上昇により、借り手は再融資のためにより多額の支払いをしなければならなくなりました。投資家のバリー・スターンリッヒトはオフィス市場で1兆ドル以上の損失が見込まれると警告しています。 商業不動産の問題は4年以上にわたって明らかとなってきましたが、価値が不確定であるために取引がほとんど行われていませんでした。しかし、債務の償還と利下げの可能性が増えることで、取引が増える見込みです。 商業不動産ローンは地方銀行の資産の28.7%を占めており、大手銀行では6.5%です。この曝露度により、規制当局から追加の監視が引き起こされています。 地方銀行は商業不動産への露出を減らす必要があります。一部の銀行は市場回復とともに債権の販売を増やす予定です。カナダ帝国銀行は米国のオフィス物件ローンをマーケティングし始めました。 デビッド・アヴィラム氏によれば、報告された債務不履行ローンの割合は2024年と2025年のデフォルトに比べればわずかです。来年の金利の低下が銀行の問題を解決するわけではありません。 ＜関連リンク＞ - Trepp - ジュリアス・ベーア銀行 - JPMorgan - 地方銀行…

オーランド、フロリダ（ロイター）-2024年の初めにアメリカの金融市場で最初の本格的な動揺が感じられ、商業不動産がその混乱の中心にあることは驚くべきことではないだろう。いわゆる「ヘッジファンドウィーク」と呼ばれる投資家の会議と集会に集まった数千人にとっては、それは驚きではなかった。彼らは今後の一年に向けて、商業不動産を最も深刻な危険信号と見なしていた。 ニューヨークコミュニティバンコープ（NYSE: NYCB）の株価が40％近く下落し、昨年3月のショック以来の地域銀行株の大幅売りざらいを引き起こしたとき、金融界の一流の名前たちは警鐘を鳴らしていた。「ある時点で精算が行われるでしょう。その程度はまだ決まっていませんが」と、Fortress Investment Groupの共同CEOであるドリュー・マッキナイトは、火曜日のiConnections Global Alts 2024カンファレンスのパネルで述べた。「緩和的な環境、ソフトランディングでも...そこにはストレスを与える要因があります。血みどろの戦争にはならないとは思いますが...混乱があり、その最悪の混乱はまだ来ていません」と彼は言いました。 マッキナイトは、「ウォールストリートの巨人パネル」として知られるパネルの4人のメンバーの一人であり、他の3人はサードポイントのダン・ローブ、オークツリーキャピタルマネジメントのアルメン・パノシアン、アポロのジョン・ジトーです。彼らは数千億ドルの資産を集め、商業不動産に対する緊張感を共有しています。確かに、誰も即時の危機やクラッシュを予言していません。そして、連邦準備制度が昨年の地域銀行ショックに対して迅速かつ非常に効果的な対応をしたことは、もしも再び現れれば政策立案者が火を消すホースを持っていることを示しています。 代わりに、今後数年間にわたり、借り手が大幅に高い利率で住宅ローンを再融資しなければならなくなり、建物が空き家となり、資産価値が低下する恐れがあります。「すべてが一夜にして起こるわけではありませんが、これらの評価額に近い場所はほとんどないと固く信じられる債務の支払い期限が迫っている状況はたくさんあります」とアポロのジトーは警告しました。ゴールドマン・サックスによると、今年と来年にわたり、1.2兆ドルの商業住宅ローンが満期を迎える予定です。これはすべての未返済商業住宅ローンの約四分の一であり、2008年以来最高の水準です。40%を占めるのは銀行です。 他の推定では、「成熟の壁」は最大1.5兆ドルになるとされています。いずれにしても、2022-2023年に500ベーシスポイントの利上げが行われたため、元金を再融資するために2倍または3倍の高い利率を支払わなければならない借り手がたくさんいます。彼らすべてがそれを行うことができるわけではないため、貸し手も責任を負うことになります。そして、アメリカの小さな銀行は特にそれに影響を受けるでしょう。アポロのチーフエコノミストであるトルステン・スロックは、すべての商業不動産ローンの約70％が小さな銀行によって保有されていると推定しています。 不動産に重点を置いた投資会社であるスターウッド・キャピタル・グループのCEOであるバリー・スターンリヒトは、商業不動産セクターとそれに融資する銀行についてさらに陰気なコメントを述べました。「現在、オフィス市場は存続の危機に直面しています。それは3兆ドルの資産クラスであり、おそらく1.8兆ドルの価値しかありません。1.2兆ドルの損失がどこにどれだけ広がっているのかは、誰も正確には分かりません」とスターンリヒトはGlobal Altsカンファレンスで述べています。 しかし、昨年の地域銀行ショックに対する連邦準備制度の対応、具体的にはバンク・コマーシャル・クレジット・ファンディング・プロジェクト（BTFP）を通じた流動性注入とその後の金融市場の回復は、あまりにも熱心にならないようにするための強力なリマインダーです。連邦準備制度はBTFPを来年3月に終了させると述べていますが、すぐに再開するか、さらに市場の流動性を提供したりサポートしたりする新しい手段を作ることを賭ける投資家はほとんどいないでしょう。（ここに表現されている意見は、ロイターのコラムニストである筆者の意見です。 「ヘッジファンドウィーク」とは、投資家の会議や集会のことを指します。 「商業不動産」とは、ビジネス目的で使用される不動産のことを指します。 「株価」は、株式市場での企業株の価格のことを指します。 「地域銀行」とは、一地域や一州などで活動する銀行のことを指します。 「緊張感」とは、物事の危険や重要性を感じる気持ちのことを指します。 「危機やクラッシュ」とは、突然の経済的な問題や崩壊のことを指します。 「連邦準備制度」とは、アメリカの中央銀行であるFederal Reserve Systemのことを指します。 「商業住宅ローン」とは、商業目的で使用される不動産に対する融資のことを指します。 「成熟の壁」とは、多くの借り手が同時にローンの返済期限を迎える状況のことを指します。 「利上げ」とは、中央銀行が市場金利を上げることを指します。 「貸し手」とは、お金を貸す側のことを指します。 「小さな銀行」とは、地域や地方で活動している規模の小さい銀行のことを指します。 「オフィス市場」とは、オフィスビルの需要と供給の関係を指します。 「バンク・コマーシャル・クレジット・ファンディング・プロジェクト（BTFP）」は、Federal…

商業不動産（CRE）は、まるで大胆不敵にジャグリングするかのような、高いリスクを伴うゲームです。住宅不動産とは異なり、CREのエージェントは財産の世界のマクガイバーのような存在であり、適切なゾーニングや資産、賃貸契約、投資機会を見つけるためにダクトテープのような創意工夫を行います。彼らは常に市場データを拡大鏡で吟味し、財務上の洞察や隠された秘密を発掘しながら、複雑な法的事項やセグメントごとの契約に対応しなければなりません。締め切りが迫り、ルールは住宅不動産よりも厳しいものです。これはどちらが優れているかという問題ではなく、まったく異なる存在です。 住宅不動産業者が商業エージェントと同じだけの報酬を得ることができるかもしれませんが、彼らのスキルは大きく異なるでしょう。住宅エージェントは多角的なスーパーヒーローと考えてください。セラピスト、デコレーター、交渉人、ツアーガイド、秘書、すべてを兼任しています。ツアーガイドや締め切り管理、交渉などのスキルは商業の世界にも活かせますが、必要な知識は全く異なります。 商業不動産は、土地所有者、投資家、開発業者、テナントなどをマッチングする、まさに結婚相手を探すようなものです。それぞれの当事者には、パートナー、会計士、弁護士などの仲間がいることが一般的であり、意思決定プロセスは複雑なオーケストラのようなものです。だからこそ、チェーンソーのアナロジーが使われるのです。 新人の住宅不動産業者は、商業不動産に手を出す誘惑に陥ることがよくあります。移行可能なライセンスに惹かれて、両方のセクターを同時に手がけようとします。しかし、この「手を出して征服する」アプローチには高いコストがかかります。焦点を分散させるために費やされる時間は、専門的な成長を弱め、最終的には収益の可能性を制限します。商業不動産は軽い試みではありません。それは、相当な起業コストと長い学習曲線を要する、オリンピックレベルの飛び込みです。新人エージェントにとっては、浅はかな取り組みは疲労の原因となるでしょう。 商業の競争力を確保するためには、専門化が必要です。「商業」という言葉は、小売業、オフィス、マルチファミリー住宅、ホスピタリティ、産業、特殊な分野など、さまざまなセグメントを包括しています。さらに細分化された専門分野があります。 課題はあるかもしれませんが、住宅不動産業者はいまだ商業不動産の利益を得ることができます。そのカギは、仲介役を果たすことです。昨年、SVN Accel CREは、住宅不動産業者から小売スペシャリストへの紹介だけで驚異的な8万ドルの報酬を支払いました。これは顧客を奪うことではなく、自身のネットワークを活用し、信頼関係を築くことです。 資格のあるCREエージェントと協力することで、住宅仲介業者は顧客関係を強化し、Article 11の違反などの規制上の問題やE&O（エラーと遺漏）の保護のリスクを回避することができます。不動産業者にとって最も一般的なTREC（テネシーリアルエステート委員会）の罰金は、「監督の怠慢」です。住宅不動産業者による商業的な軽率な取り組みは、しばしば住宅仲介業者にとって盲点となります。 商業不動産の世界に興味を持つビジネスに携わる新人住宅不動産エージェントにとって、道は開かれています。経験豊富な商業専門のブローカーと話し合い、メリットとデメリットを理解する価値はあります。成功裡に転身する人もいれば、自身の情熱が住宅の分野にあることを発見する人もいます。 建築への情熱とコミュニティの変革の才能を持つJana Trumanは、商業不動産に独自の視点をもたらしています。複雑な取引をつなげ、'住宅的な言葉で話す'ことで知られる、SVN Accel Commercial Real EstateのマネージングブローカーであるJanaは、価値を最大化し強い関係を維持するための信頼されるエキスパートです。これは顧客と住宅不動産業者の双方に利益をもたらします。 以下は、記事に基づいた主要なトピックや情報に基づいたFAQセクションです。 1. 商業不動産とは何ですか？ 商業不動産（CRE）は、住宅不動産とは異なり、土地所有者、投資家、開発業者、テナントなどをマッチングする活動です。商業不動産エージェントは、市場データの分析や法的事項、契約の管理など、多角的なスキルが求められます。 2. 住宅不動産業者と商業エージェントの違いは何ですか？ 住宅不動産業者は、交渉やツアーガイドなどのスキルを持つ一方で、商業エージェントは商業不動産の専門知識を持っています。商業不動産業者は、土地所有者や投資家といった異なる当事者をサポートするために専門的なスキルが必要です。 3. 商業不動産の専門化はなぜ重要ですか？ 商業不動産は様々なセグメント（小売業、オフィス、マルチファミリー住宅、ホスピタリティ、産業など）を含んでいます。専門化することで、より確かな顧客サービスを提供し、より強力な関係を築くことができます。 4. 住宅不動産業者が商業不動産で利益を得る方法はありますか？ 住宅不動産業者は、商業不動産エージェントと協力することで顧客関係を強化し、利益を得ることができます。商業不動産の専門知識やネットワークを活用することが重要です。…